Cómo comprar una propiedad en una subasta: consejos de expertos sobre honorarios, cuándo excederse del presupuesto… e incluso dónde sentarse

Si está comprando una propiedad en una subasta, necesitará hacer una preparación seria para evitar tropezar al ofertar.

Esto incluye decidir antes de la subasta cuál será su oferta máxima.

Si ingresa a una subasta sin hacer este trabajo, puede terminar atrapado en el impulso del día y terminar ofertando mucho más de lo que puede pagar.

Esta preparación ciertamente me ayudó a mantenerme firme y no ofertar por encima de la cantidad máxima que me había fijado cuando me registré recientemente para una subasta en línea.

¿Qué se ofrece en la subasta?  Pugh Auctions venderá esta casa de entrada en alquiler en Dover el 31 de enero con un precio orientativo de £ 120 000

¿Qué se ofrece en la subasta? Pugh Auctions venderá esta casa de entrada en alquiler en Dover el 31 de enero con un precio orientativo de £ 120 000

Como detallo a continuación en el segundo de una serie de artículos sobre ir a una subasta, esto significó que entré con confianza al proceso de licitación y no me esforcé demasiado financieramente.

En el primer artículo de la serie de subastasmiré lo que sucedió cuando me registré para comprar un naufragio en una subasta de propiedades, mientras que la última entrega analizará lo que sucede después de que cae el mazo.

¿Qué es un precio orientativo en una subasta?

Una propiedad que se vende en una subasta tendrá un “precio guía”, que es una indicación de dónde se establece el precio de reserva de los vendedores (la cantidad mínima que están dispuestos a aceptar) y dónde podría comenzar la puja.

Sin embargo, es importante saber que el vendedor tiene derecho a cambiar el precio de reserva en cualquier momento antes de la subasta.

Al mismo tiempo, si bien esto es una indicación de dónde podría comenzar la subasta, no es una sugerencia de a qué precio cree el subastador que eventualmente se venderá la propiedad.

En muchos casos, el precio de venta final de una propiedad puede superar con creces el precio indicativo.

Andy Thompson, de Pugh Auctions, aconseja cuál es la mejor manera de proceder con la compra en una subasta

Andy Thompson, de Pugh Auctions, aconseja cuál es la mejor manera de proceder con la compra en una subasta

Andy Thompson, de Pugh Auctions, explica que este precio guía no debería ser el punto de partida para alguien nuevo en la puja en una subasta.

En lugar de comenzar con el precio guía y trabajar desde allí para ver hasta dónde puede llegar su presupuesto, recomienda “rastrear hacia atrás”.

Decida cuánto cree que valdría la propiedad cuando esté terminada y luego trabaje hasta llegar a lo que puede pagar.

El señor Thompson dice: “Hay que empezar rastreando hacia atrás”. Se trata menos del precio guía sino más bien del precio final y del valor de la propiedad una vez terminada, teniendo en cuenta los costos y tarifas de renovación.

“Si se trata de una propiedad en la que vas a vivir, no necesitas obtener ningún beneficio inmediato, pero tampoco quieres pagar de más por ella”.

El Sr. Thompson describió varias tarifas que también deberá tener en cuenta en sus cálculos. Estos pueden incluir:

Honorarios de subastadores

La mayoría de los subastadores cobrarán una tarifa administrativa o una prima del comprador. Estos podrían ser tan solo £ 1,000, pero también podrían ascender a decenas de miles, dependiendo del precio de la propiedad.

A veces, las casas de subastas cobran una tarifa porcentual del 4 por ciento.

Honorarios legales

Algunos abogados le cobrarán por comprobar el paquete legal antes de la subasta.

El paquete legal incluirá una serie de documentos, incluidos los términos comerciales del subastador y condiciones especiales.

Estos son términos adicionales agregados por el proveedor y, a menudo, pueden incluir tarifas adicionales que el comprador debe pagar al finalizar.

Honorarios de tramitación

También deberá considerar los honorarios de apertura, si está considerando utilizar una hipoteca o una financiación puente para pagar la propiedad.

Pugh Auctions venderá esta propiedad adosada de tres dormitorios en la ciudad comercial de Halesowen, West Midlands, West Midlands, el 30 de enero con un precio guía de £ 220 000.

Pugh Auctions venderá esta propiedad adosada de tres dormitorios en la ciudad comercial de Halesowen, West Midlands, West Midlands, el 30 de enero con un precio guía de £ 220 000.

honorarios del vendedor

En ocasiones, el vendedor puede traspasar algunos o todos sus costos al comprador. Todo esto quedará documentado en condiciones especiales de la subasta.

Al calcular el costo de las tarifas, el Sr. Thompson explicó que es necesario tenerlo en cuenta al realizar un seguimiento hacia atrás.

Por ejemplo, si pensaba que una propiedad valdría £200 000 una vez terminada, podría restarle £10 000 de tarifas y £40 000 de costos de renovación.

Esto le daría una idea de su presupuesto máximo para la propiedad.

“Si paga más de 150.000 libras esterlinas por la propiedad, no recuperará todo eso si necesita venderla por cualquier motivo”, afirma Thompson.

Sin embargo, añadió que, para quienes compran una propiedad para vivir, puede valer la pena considerar excederse en el presupuesto para comprar la casa adecuada.

“Algunas personas se tomarán esto en serio y dirán: este es mi hogar definitivo, voy a vivir aquí durante los próximos 30 o 40 años”. Es una pieza única en este lugar, por lo que vale la pena pagar más de lo que vale hoy”, afirma.

“Si bien es un enorme compromiso financiero y una inversión, también es un hogar”.

Algunas personas establecen lo que se llama una

Algunas personas establecen lo que se llama una “oferta por poder”, en la que una parte interesada ofrece su oferta máxima al subastador para que pueda ofertar en su nombre.

¿Debería considerar una oferta por poder?

Thompson aconseja tomar una decisión sobre la oferta máxima con antelación y apegarse a ella.

Algunas personas configurarán lo que se llama una “oferta por poder”. Aquí es donde un interesado da su oferta máxima al subastador para que puje en su nombre.

Por ejemplo, puede establecer una oferta proxy de £ 100 000 y, básicamente, el subastador ofertará por usted contra todos los demás en la sala hasta (pero nunca más) ese precio.

Usando este ejemplo, si la oferta en la sala excediera £100 000, su poder cesaría y usted quedaría fuera del proceso de oferta.

Thompson dice: “A veces, las personas pueden no confiar en sí mismas para cumplir con su oferta principal una vez que el proceso de licitación ha comenzado”.

Sin embargo, añadió que la mayoría de la gente querrá mantener el control y por eso no utilizará ofertas por poder.

Dice: “La mayoría de la gente no se siente cómoda mostrando su mano antes de la subasta y por eso no utilizan el sistema de puja por poder”.

También existe el riesgo de que la propiedad se venda por un poco más que su oferta proxy, y usted sabría que si hubiera estado en la sala, la habría subido y habría ganado.

“Es posible que te sientas mal porque estuviste tan cerca de tener éxito”, dice.

Pugh Auctions venderá este extremo victoriano de una terraza en la ciudad comercial de Worksop, en Nottinghamshire, el 30 de enero con un precio guía de £110.000.

Pugh Auctions venderá este extremo victoriano de una terraza en la ciudad comercial de Worksop, en Nottinghamshire, el 30 de enero con un precio guía de £110.000.

Los postores más inteligentes se sientan atrás…

Los postores más inteligentes tienden a aparecer sólo en la última media hora. Esa práctica surge de las subastas que se llevaron a cabo en salas, con nuevos postores ingenuos sentados al frente mientras los inversores más inteligentes se sentaban al fondo y examinaban la sala para ver quién estaba ofertando.

Legalmente, un subastador puede hacer lo que se conoce como “pujar fuera de lo común” hasta el precio de reserva.

Por ejemplo, si el precio de una subasta tiene un precio de reserva de £100 000 y el subastador comienza en £90 000 y nadie está pujando, el subastador puede pujar por £91 000 y luego pasar a £92 000 o más. Esto es para ayudar a estimular la sala de subastas para que se haga una oferta genuina.

En última instancia, pujar con éxito puede significar que no pujas en absoluto.

El señor Thompson explica: “Un inversor inteligente que estuviera al fondo de la sala tendría una vista completa de la sala para ver si hay postores genuinos o si el subastador está pujando fuera de lo común. Entonces sabrá cuál es su competencia.

“El inversor inteligente puede incluso quedarse de brazos cruzados y dejar que la propiedad no se venda para luego poder acercarse al subastador con un precio más barato”.

En última instancia, pujar con éxito puede significar que no puje en absoluto. Es mucho mejor alejarse de una propiedad que no era para usted, que pagar de más por una propiedad que rápidamente se convierte en un pozo de dinero que no puede pagar.

Esto fue lo que sucedió cuando entré a la sala de ofertas en línea. Mostré moderación y no pujé por encima de mi oferta máxima, que tenía en cuenta las tarifas de compra y los costos de renovaciones.

El señor Thompson concluyó: “Es muy fácil dejarse llevar por el romance de comprar la casa de sus sueños en una subasta y es una gran sensación cuando consigue la oferta ganadora”.

“Pero al final del día, también es un compromiso financiero enorme y llegará un punto en algunos casos en el que no importa cuánto ames la propiedad, simplemente no te cuadra financieramente”.

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