Las sindicaturas de bienes raíces aumentan en Canadá a medida que los proyectos se estancan

Desde una de las torres de condominios más altas de Canadá hasta terrenos desnudos, los proyectos de desarrollo residencial en todo el país están cada vez más en quiebra.

Los expertos dicen que las elevadas tasas de interés, los costos y retrasos de la construcción y un mercado inmobiliario más lento están contribuyendo a la creciente frecuencia de los proyectos que se encuentran bajo estrés financiero.

“Hace un año era tal vez una llamada al mes, una llamada cada dos meses, y ahora es una llamada a la semana”, dijo Mike Czestochowski, vicepresidente del grupo de servicios inmobiliarios de la empresa inmobiliaria CBRE.

Las administraciones judiciales son una forma para que los prestamistas garantizados hagan que el tribunal designe a alguien para que tome el control de la propiedad y la liquide o maximice el valor de los activos.

Aunque a menudo se lo considera un último recurso, CBRE ha visto un aumento en las administraciones judiciales a medida que proyectos de construcción más grandes con múltiples hipotecas y partes involucradas comienzan a tener problemas.

“Estos proyectos que están en construcción han visto tal aumento en los precios que simplemente se quedan sin dinero”, dijo Lauren White, vicepresidenta ejecutiva del grupo de servicios terrestres de la empresa.

Ese fue el caso en Kitchener, Ontario, donde los acreedores se declararon en quiebra contra los propietarios del proyecto Elevate Condominiums, planeado como cuatro torres.

Cuando se presentó la solicitud en octubre, los equipos de construcción ya habían abandonado el sitio, dejándolo en un 80 por ciento terminado, pero no sellado contra la intemperie. Un informe de diciembre encontró que los propietarios tenían apenas $300 en el banco cuando se aprobó la orden judicial y debían más de $100 millones.

Otros proyectos no están llegando tan lejos.

Una torre de condominios en construcción.
The One está ubicado en la esquina de las calles Yonge y Bloor en Toronto. (Cole Burston/CBC)

Acreedores en una torre de condominios planificada de 55 pisos en el centro de Vancouver se declararon en quiebra a mediados de enero, incluida BMO, que busca el reembolso de más de 82 millones de dólares en préstamos.

Algunos proyectos tienen problemas incluso después de que la construcción esté prácticamente completa. Duca Financial Services Credit Union Ltd. presentó una solicitud el 19 de enero contra un proyecto de condominios de Mizrahi Inc. en 128 Hazelton Ave. en Toronto, solicitando el reembolso de su préstamo de $16 millones.

Si bien los desarrolladores más grandes generalmente aún pueden obtener financiación, a los más pequeños les resulta difícil conseguir más dinero a medida que los prestamistas de segundo nivel en los que a menudo confían se vuelven más cautelosos, dijo Czestochowski.

“Así que cuando la deuda vence, es un poco más difícil”.

Ontario ha visto la mayor parte de las administraciones judiciales en los últimos meses, pero durante el año pasado, el proceso se aplicó a todo, desde un edificio bancario histórico en Saint John, NB, hasta un apartamento plagado de incendios en Winnipeg.

Los rascacielos están experimentando un aumento especialmente, dijo White, dados todos los desafíos que presentan estos proyectos y la posibilidad de retrasos.

“Mucho de esto se debe a una mala gestión, a no darse cuenta de la duración y las complejidades del proceso de desarrollo”, afirmó.

Una gran grúa se eleva sobre un edificio de condominios en construcción.
Los expertos dicen que los edificios de gran altura en particular enfrentan problemas de financiación debido a la posibilidad de retrasos. (Cole Burston/CBC)

The One, un edificio de 84 pisos en construcción en Toronto que Mizrahi Inc. también está desarrollando, es probablemente el proyecto de más alto perfil que se ha enfrentado recientemente a una suspensión de pagos.

Presentados en octubre, documentos judiciales mostraron que el promotor tiene una deuda de 1.700 millones de dólares y espera que la construcción finalice con más de dos años de retraso y más de 600 millones de dólares por encima del presupuesto.

Otros acontecimientos notables incluyen a los acreedores que presionaron en noviembre para que se establecieran administraciones judiciales en al menos cinco proyectos de Vandyke Properties que cubren más de 1.700 unidades en el área metropolitana de Toronto, algunas ya en construcción, con deudas reclamadas que superan los 200 millones de dólares.

‘Alivio legal extremo’

La administración judicial es algo disponible para los acreedores garantizados como una forma de recuperar potencialmente su dinero cuando los prestatarios comienzan a incumplir.

El enfoque del proceso es maximizar el valor, dijo Dan Wootton, socio de la práctica de reestructuración de Grant Thornton, por lo que podría significar completar el proyecto con el desarrollador existente, como es el caso de The One, o simplemente tratar de venderlo como tal. es.

Los prestamistas generalmente intentarán trabajar con los prestatarios y, a menudo, habrá más de un pago atrasado antes de tomar la ruta, dijo Wootton.

“La administración judicial se considera un alivio legal bastante extremo”.

No todas las solicitudes son aprobadas.

El esqueleto de un edificio en construcción mostrando su estructura de madera.
Coromandel tiene 16 proyectos inmobiliarios activos en Vancouver, BC, incluido un desarrollo de casas adosadas en Oak Street en West 52nd Avenue. Su solicitud de ser puesta en quiebra fue denegada. (Jón Azpiri/CBC)

En diciembre, un juez de Columbia Británica denegó una solicitud para poner Coromandel Group, con alrededor de $700 millones en deuda garantizada en 16 propiedades, en quiebra. La decisión de negarlo se basó en parte en que algunas de las propiedades ya se encontraban en sus propias administraciones judiciales.

Cuando se apruebe, un síndico evaluará lo que costaría terminar el proyecto y lo comparará con cuánto puede esperar ganar un desarrollador con la venta de unidades. Cuando esto resulta insuficiente debido a costos superiores a los previstos, a veces es necesario tomar medidas drásticas.

“Lo que lamentablemente puede suceder es que todos esos acuerdos de compra de condominios de preventa puedan rescindirse. Así que es casi como un reinicio”, dijo Wootton.

“Tal vez sea necesario incluso cambiar el proyecto en sí… en lugar de un condominio, tal vez se convierta en una casa de retiro, o en una residencia de estudiantes”, dijo.

A los compradores a veces se les da la opción de pagar más por las unidades, aunque los proyectos también están teniendo problemas porque los compradores ya no pueden calificar para una hipoteca al precio más alto, lo que obliga a los desarrolladores a intentar revenderlas en un mercado más tranquilo.

Intentar revender proyectos completos también es difícil en este mercado, ya que muchos se centran en sus propios proyectos, afirmó Wootton.

“Estamos escuchando que los desarrolladores más grandes no están asumiendo tantos proyectos nuevos en este momento. Se están concentrando en terminar lo que tienen”.

Todavía hay compradores por ahí, pero no se están apresurando a cerrar acuerdos, dijo White de CBRE.

“Mucha gente está buscando un acuerdo. Están tratando de cronometrar el fondo del mercado, algo que nadie puede hacer”, afirmó.

La última vez que las sindicaturas fueron tan malas probablemente fue a principios de la década de 1990, dijo, pero el mercado en general es al menos aún más activo que en aquel entonces y todavía hay interés en posibles ventas de sindicaturas.

Sin embargo, el mercado todavía tiene mucho camino por recorrer antes de una recuperación, dijo White.

“Creo que tenemos otros, al menos seis meses, en los que las llamadas aumentarán, no disminuirán”.

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